全國“兩會”臨近,各地陸續(xù)出爐的樓市成交數(shù)據(jù)顯示,2月一線城市成交量大幅跳水,不少業(yè)內(nèi)人士認為這是調(diào)控成效初顯。不過,“量跌價挺”的局面使得高房價依舊成為代表、委員們最為關(guān)心的話題之一,多份議案提案均直指當前樓市問題。代表、委員的“狂轟濫炸”是否會導致中央繼續(xù)調(diào)控樓市?“兩會”是否會成為今年樓市的一個分水嶺呢?

　　2月京滬深穗成交跳水房價未降

　　地方調(diào)控被質(zhì)疑“太溫柔”

　　上周,國務(wù)院總理溫家寶與網(wǎng)友在線交流時,有網(wǎng)友就向他表示雖然樓市頻出重拳,但仍擔心拉不住這匹脫韁的野馬。對此溫家寶表示,政府有責任管好房地產(chǎn)市場,將依法對圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規(guī)行為進行懲處。“我有決心,本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好,使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,使房價能夠保持在一個合理的價位。”

　　不過溫家寶所強調(diào)的針對房地產(chǎn)市場四個方面的調(diào)控措施基本仍是對“國4條”、“國11條”政策的重申。而“國4條”、“國11條”出臺后,雖然各地———尤其是一線城市成交量出現(xiàn)下跌,但房價仍然維持高位,甚至有繼續(xù)上漲的跡象。

　　剛出爐的2月數(shù)據(jù)顯示,北京期房網(wǎng)上簽約總量為8322套,為1月成交量的75%,剔除經(jīng)濟適用房和限價商品房之后的商品住宅簽約套數(shù)為4012套,成交量僅相當于上月6463套的六成；上海全市商品住宅成交面積為32萬平方米,與1月份相比大幅減少54.29%,已是連續(xù)兩個月出現(xiàn)逾半跌幅,并創(chuàng)造了自2005年以來的最低紀錄；廣州2月全市一手住宅網(wǎng)簽3494套,同比下降47%,環(huán)比則縮水一半；在深圳,2月新建商品住宅銷售面積共計91216平方米,比去年同期下降75%,環(huán)比下降74%。不過從房價來看,總體仍處于高位并未出現(xiàn)太大調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,2月成交量下跌有其客觀原因,如逢年過節(jié)、新貨偏少等因素,但還是體現(xiàn)出了調(diào)控政策的成效初顯。不過,僅從“國4條”、“國11條”來看,調(diào)控總體溫和,加上目前開發(fā)商手頭資金仍較充裕,并不急于買房,也就咬著房價不松了。

　　此外,近期各地也陸續(xù)出臺了落實“國11條”的地方性樓市調(diào)控政策,如“京11條”、“粵4條”等等。但這些政策一出,就被不少網(wǎng)友和市民質(zhì)疑“太溫柔”,認為多數(shù)只是對現(xiàn)有政策的重申。一位不愿意透露姓名的專家直指,受土地財政影響,與中央政府相比,各地方政府顯然被房地產(chǎn)捆綁得更厲害,因此當樓市不景氣中央“救市”時,地方政府肯定會出臺更多的利好措施；而當樓市需要調(diào)控時,地方政府也幾乎不可能收得比中央更緊。

　　因此,在2010年供應(yīng)總體偏緊的情況下,現(xiàn)有調(diào)控政策能否真正讓房價穩(wěn)定下來,不少業(yè)內(nèi)人士均表示還有待觀察。

　　房價剎不住車引發(fā)多重擔憂

　　“兩會”后可能出臺新政

　　在這樣的背景下,今年的全國“兩會”,房地產(chǎn)市場勢必仍將是一個繞不過去的話題,尤其是房價瘋漲了一年之后仍然煞不住車,更加劇了代表委員們的擔憂。

　　“現(xiàn)在一些人用于還房貸的支出占到了收入的30%-50%,甚至更高,購房壓力讓許多年輕人背上了沉重的包袱,形成所謂的‘房奴’。”全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所名譽所長郭松海說,“這會嚴重影響他們的消費支出,從而對消費形成抑制。”

　　全國政協(xié)委員、中國工商銀行原監(jiān)事長王為強則表示,房價短期內(nèi)上升過快,房地產(chǎn)市場增速過度,會給金融機構(gòu)帶來系統(tǒng)性風險。他還指出,居民申請貸款,用于購買多套房屋和投資炒房的行為增多,也就是說一人多貸,導致借款人不能及時還貸的風險加大。

　　此外,“地王”頻出、地價不斷攀高,大型房企對中小企業(yè)的擠出效應(yīng)也日益明顯；高地價也必然導致高附加值的豪宅越來越多,普通商品住房的供應(yīng)也將受到擠壓。這些都與當前中央調(diào)控樓市時希望增加普通商品住房、中小戶型供應(yīng)的精神相悖。

　　其實,中央層面對于樓市的關(guān)注并沒有懈怠。春節(jié)前,一次被稱為中國有史以來規(guī)模最大、覆蓋最廣的針對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況的九部委聯(lián)合督察展開。這次督察的一項重要內(nèi)容就是此前出臺的“國11條”的調(diào)控效果以及各地的落實情況。也就是說,中央對于樓市的動態(tài)把握開始比以往更為及時,而按照國務(wù)院要求,在全國“兩會”召開之前,所有督察工作必須完成,最終督察情況報告將會呈送國務(wù)院,成為有關(guān)部門考慮未來的樓市調(diào)控政策的依據(jù)。

　　因此不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,今年1月前后的一系列樓市調(diào)控政策只是一個逗號,“兩會”過后,中央還可能繼續(xù)出臺新政。隨著會期越來越臨近,會后樓市政策走向以及“兩會”是否會成為今年樓市的一個分水嶺的懸念縈繞在了各方心頭。

　　下一步調(diào)控或包括信貸、財稅、融資等措施

　　開發(fā)商最憂按揭再收緊

　　按照“國4條”、“國11條”所定基調(diào)和主要精神,下一步最有可能將在信貸、財稅、企業(yè)融資、土地等方面出臺更加嚴厲的后續(xù)措施。

　　近期,控制流動性的政策頻發(fā)。據(jù)監(jiān)管層人士此前透露,2月第一周的信貸總量已經(jīng)減少,而且各家銀行上報的2月信貸計劃規(guī)模都比1月少了很多。因此2、3月新增貸款很可能因為略顯強勢的調(diào)控而下滑。

　　銀行控制信貸規(guī)模,首當其沖的就是個人按揭貸款。不僅二套房貸被嚴格收緊,連首套房貸優(yōu)惠也被部分銀行取消,利率優(yōu)惠從7折提至了8.5折。銀監(jiān)會也再次重申,商業(yè)銀行應(yīng)堅決控制投資投機性購房貸款。在嚴格二套房貸的同時,還要大幅度提高三套以上個人按揭貸款的首付和利率要求。

　　一位開發(fā)商表示,他最擔心的是“銀行按揭貸款政策繼續(xù)收緊”。其實,他所面臨的資金壓力可能將不僅僅來源于按揭貸款的收緊。據(jù)媒體報道,今年銀行業(yè)還會格外加強對開發(fā)貸款的控制,將對國土資源部門認定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目,禁止發(fā)放開發(fā)貸款。

　　記者還了解到,目前證監(jiān)會也正在聯(lián)合國土資源部等,擬訂上市公司募集資金管理新政,旨在確定更為明確、細致嚴格的審核標準,從而把好房企土地融資的“閘門”。國土部近期也擬出臺一個關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管的文件,內(nèi)容將以加強保障性住房用地供應(yīng)、加強土地供出之后的管理,以及強化房地產(chǎn)市場閑置土地監(jiān)管等為主。

　　此外,去年底保監(jiān)會起草的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》開始面向社會公開征求意見,并已于2月初上交保監(jiān)會主席辦公會議審議并原則通過。目前已上報國務(wù)院擇機發(fā)布。與征求意見稿相比,保險資金投資不動產(chǎn)的門檻被進一步提高了。

　　還值得關(guān)注的是,財稅新政也在醞釀之中。雖然物業(yè)稅實現(xiàn)全面空轉(zhuǎn)后,有稅務(wù)專家私下透露,短期之內(nèi)推行的難度仍然很大,甚至年內(nèi)推出試點的可能性也不大,但是今年房產(chǎn)稅改革有望先期破冰,這將為從根本上遏制住部分城市的房價過快上漲鋪平道路。