新年伊始，調(diào)控持續(xù)已一年多時(shí)間，樓市的春天似乎還很遙遠(yuǎn)。對(duì)于2012年樓市來(lái)說(shuō)，調(diào)控政策何去何從、或緊或松，將是一切的關(guān)鍵。
　　去年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”讓不少寄望政策松綁的人夢(mèng)碎；但住建部年度工作會(huì)議上住建部部長(zhǎng)姜偉新在強(qiáng)調(diào)延續(xù)2011年樓市調(diào)控的基礎(chǔ)上，將“支持居民合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求”的表述，似乎又能讀出一些新的意味。

　　2012年樓市調(diào)控政策究竟走向哪里，仔細(xì)看來(lái)，端倪已經(jīng)初現(xiàn)。

　　趨勢(shì)1

　　住房信息系統(tǒng)加速聯(lián)網(wǎng)

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能擴(kuò)大

　　2011年樓市調(diào)控的幾劑“猛藥”，主要包括限購(gòu)、限價(jià)、限貸等等。

　　由于住建部去年底已經(jīng)明確表態(tài)要求限購(gòu)令須到期延續(xù)，目前限購(gòu)的各城市勢(shì)必短期內(nèi)不會(huì)退出。實(shí)際上，在房產(chǎn)稅沒(méi)有真正接棒之前，限購(gòu)仍然被主管部門認(rèn)為是“效果比較明顯”的臨時(shí)干預(yù)措施。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)降幅已經(jīng)明顯超過(guò)非限購(gòu)城市。

　　不過(guò)限價(jià)方面，由于中山市已明確表示限價(jià)令到期不延續(xù)，有關(guān)部門對(duì)此也沒(méi)有明確表態(tài)。實(shí)際上，2011年各地推出的限價(jià)大多都是為了完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而去年初公布的年度房?jī)r(jià)目標(biāo)又大多與GDP和人均可支配收入增速掛鉤，幾乎都預(yù)留了10%左右增幅的空間，因此倘若限價(jià)令繼續(xù)推行仍然如此，其對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理的意義也并不是太大。

　　至于信貸，盡管限貸的初衷主要是針對(duì)二套房以上，但2011年上半年央行連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致銀行流動(dòng)性緊張，首套房貸也遭殃及，剛性需求受損。不過(guò)，央行在年前下調(diào)了一次存款準(zhǔn)備金率，為各大銀行騰出大量現(xiàn)金。目前，四大行及部分股份制銀行的首套房貸利率已經(jīng)回歸到了基準(zhǔn)利率。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，相信2012年央行還會(huì)數(shù)次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，甚至可能降息，這對(duì)首套房貸將是一大利好。

　　此外值得注意的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)繼續(xù)深化房產(chǎn)稅改革。因此繼2011年1月上海、重慶開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)，2012年房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍還可能擴(kuò)大。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也表示，“今年在重慶和上海兩地的高端不動(dòng)產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價(jià)格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)。”而近日住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，今年要繼續(xù)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在6月底前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)。這更為未來(lái)房產(chǎn)稅的全面征收做好了鋪墊。

　　趨勢(shì)2

　　政策從嚴(yán)基調(diào)不變

　　微調(diào)措施僅支持剛需

　　綜合來(lái)看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已明確“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，樓市調(diào)控短期內(nèi)肯定不會(huì)放松。業(yè)內(nèi)人士分析，如果保障房建設(shè)跟不上、房地產(chǎn)稅收、土地政策改革不徹底，樓市調(diào)控的效果就不會(huì)明顯，政策還需繼續(xù)落實(shí)。

　　不過(guò)住建部年度工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新在強(qiáng)調(diào)延續(xù)2011年樓市調(diào)控的基礎(chǔ)上，表示將“支持居民合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求”，顯示2011年被誤傷的剛性需求，或許將得到政策支持。

　　此外，中原地產(chǎn)報(bào)告也指出，在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，地方政府開始在“限購(gòu)”等焦點(diǎn)之外進(jìn)行微調(diào)。如近期已有北京、重慶、杭州、成都、武漢、合肥、南京、長(zhǎng)春等城市出臺(tái)松綁措施，涉及土地出讓、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼等多個(gè)環(huán)節(jié)。

　　謝逸楓分析，今年樓市政策的總基調(diào)不會(huì)放松，但應(yīng)該也不會(huì)收緊，總體保持“穩(wěn)中求調(diào)”的基調(diào)。像各地此前各類微調(diào)措施，由于主要針對(duì)“被誤傷”的剛性和改善性需求，中央保持了一個(gè)默許的態(tài)度。預(yù)計(jì)2012年，這樣的松綁有望繼續(xù)得到默許。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也認(rèn)為，政府的目的是抑制房地產(chǎn)過(guò)快上漲，直至房?jī)r(jià)合理回歸。無(wú)論如何，“房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)方面占有很大的份額，我們經(jīng)濟(jì)也要發(fā)展”，因此在2012年保增長(zhǎng)的壓力下，政府也是“希望房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的。”

　　三問(wèn)樓市熱點(diǎn)

　　1.房?jī)r(jià)會(huì)跌多少？

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，現(xiàn)在仍不確定中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否進(jìn)入了拐點(diǎn)。全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，調(diào)控效果剛剛開始顯現(xiàn)，需要一段時(shí)間穩(wěn)定成效。建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也表示，在堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的情況下，政策效果還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，“所以市場(chǎng)慣性還會(huì)下行。”

　　上月29日，中國(guó)銀行發(fā)布2012年一季度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告，預(yù)計(jì)2012年房?jī)r(jià)仍將持續(xù)緩慢回落，全年銷售量跌幅約15%。美銀美林則預(yù)測(cè)最多有10%到15%的下跌調(diào)整。此外花旗集團(tuán)發(fā)布報(bào)告稱，預(yù)計(jì)第四季度平均房?jī)r(jià)將下跌10%-15%，2012年再下滑10%。

　　2.房企何去何從？

　　在流動(dòng)性收緊，融資渠道變窄的前提下，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間的觀望之后，大多數(shù)開發(fā)商的家底已經(jīng)所剩無(wú)幾。因此在樓市調(diào)控繼續(xù)的2012年，相信會(huì)有更多的房企開始降價(jià)促銷，以求自保。而前期已經(jīng)開始促銷的萬(wàn)科、恒 大等房企在2011年的表現(xiàn)，也將為其他房企的下一步行動(dòng)提供鼓勵(lì)。

　　此外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“洗牌”大幕正徐徐拉開，不少房企特別是中小企業(yè)面臨巨大的資金壓力，房企之間的重組、兼并、合作開發(fā)等動(dòng)作將越來(lái)越密集。企業(yè)的發(fā)展領(lǐng)域由開發(fā)住宅及銷售為主，將向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多種物業(yè)形式深度轉(zhuǎn)化。開發(fā)商自持物業(yè)也將成為優(yōu)化企業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)的必然選擇。

　　3.保障房能否成穩(wěn)定器？

　　2011年，1000萬(wàn)套保障房的開工量創(chuàng)下歷史之最，也在改變著樓市的格局。住建部部長(zhǎng)姜偉新介紹，這1000萬(wàn)套保障房已有1/3主體結(jié)構(gòu)基本完成，1/3進(jìn)入樓層施工，1/3完成基礎(chǔ)施工。去年12月23日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議還公布，今年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬(wàn)套以上。雖然新開工目標(biāo)比上年下調(diào)，但住建部堅(jiān)持“實(shí)際竣工量要高于去年”。此外，考慮到2011年的新開工項(xiàng)目中約有三分之一將在今年真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)，今年保障房的施工在建活動(dòng)和投資仍能實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

　　瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，保障房建設(shè)活動(dòng)和投資的持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)將會(huì)在一定程度上抵消商品房疲弱。因此預(yù)計(jì)2012年城鎮(zhèn)住宅施工面積仍能增長(zhǎng)10%以上，房地產(chǎn)投資將增長(zhǎng)15%-20%。可以說(shuō)，雖然保障房會(huì)在一定程度上對(duì)沖商品房投資下降帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑。