2009年各地房?jī)r(jià)普遍暴漲，打碎了眾多“蝸居”者的安居夢(mèng)想。因此，許多人都寄望2010年召開的“兩會(huì)”，能出臺(tái)新的房?jī)r(jià)調(diào)控政策。

　　日前，就有專家直言，“兩會(huì)”將成為樓市走向的關(guān)鍵，或成房?jī)r(jià)漲與跌的分水嶺。這話不無根據(jù)，剛剛結(jié)束的地方“兩會(huì)”上，“控制城市高房?jī)r(jià)”的呼聲都是各地的熱點(diǎn)話題。

　　對(duì)此，中國住宅房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌2月23日在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“今年‘兩會(huì)’的房地產(chǎn)政策很可能延續(xù)去年12月底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。”

    從扶持到打壓

    2009年，房地產(chǎn)政策從年初國家出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策到年末的“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，短短一年，房地產(chǎn)政策上演了一出“過山車”。

　　2009年，當(dāng)眾多行業(yè)尚未從金融危機(jī)中復(fù)蘇之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻迎來最輝煌的一年。在2009年“兩會(huì)”中，溫總理在政府工作報(bào)告中對(duì)2009年房地產(chǎn)的發(fā)展方向是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”，“穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一要義。

　　在國家相繼出臺(tái)的優(yōu)惠政策扶持下，房地產(chǎn)行業(yè)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年，中國樓市迅速由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;擠泡沫”。

　　不過，時(shí)至年末，一系列的緊縮政策撲面而來。為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，中央接連釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控信號(hào)。在2009年12月9日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，中央政府決定不再延長(zhǎng)2008年年底出臺(tái)的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策。

　　僅僅5天后，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施。

　　隨后，財(cái)政部等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商“首付比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　對(duì)這種“過山車”的變化，顧云昌告訴《投資者報(bào)》記者，變化很正常，是宏觀政策的需要，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的需要。

　　房?jī)r(jià)將平穩(wěn)發(fā)展

　　“目前，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭減弱，不過今年房?jī)r(jià)下降的可能性不大，基本趨勢(shì)是房?jī)r(jià)保持基本穩(wěn)定，既要保增長(zhǎng)又要防止房?jī)r(jià)過快上漲。”對(duì)于2010年大家關(guān)注的房?jī)r(jià)問題，顧云昌對(duì)《投資者報(bào)》表示。

　　他分析，由于2009年樓市銷售火爆，開發(fā)商回籠了資金，資金充裕，因此沒有降價(jià)的壓力和動(dòng)力。未來的一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)應(yīng)該是在高位保持相對(duì)平穩(wěn)。

　　與此同時(shí)，長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)問題的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)也對(duì)《投資者報(bào)》表示，“房?jī)r(jià)下降很困難，即使物業(yè)稅等政策出臺(tái)，但這不能從體制上解決房地產(chǎn)問題。”

　　不過，即使上述抑制房地產(chǎn)的政策不會(huì)對(duì)開發(fā)商即時(shí)帶來大沖擊，但會(huì)加重部分購房者的觀望情緒，令樓市交易下降。

　　據(jù)最新公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年2月第一周，34個(gè)重點(diǎn)城市中，成交量環(huán)比下跌的城市多達(dá)21個(gè)。尤其是北京、上海等一線城市集體滯脹。1月份，上海商品住宅成交量環(huán)比銳減57%，僅成交65萬平方米。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家分析，由于購買二手房稅收優(yōu)惠政策正式終止，加之去年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)透支了部分購房需求，今年1月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯萎縮，房?jī)r(jià)漲幅也普遍回落。但由于慣性，以及開發(fā)商資金較為充裕的因素，近期新建商品房?jī)r(jià)格仍將在高位小幅波動(dòng)。

　　同時(shí)公布的國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%。

　　加大土地與保障性住房供給

　　對(duì)于房地產(chǎn)問題，顧云昌建議，全國“兩會(huì)”可從兩個(gè)方面來解決問題：其一，加大房源總量的供應(yīng)量。在加大土地供應(yīng)量與開發(fā)力度的同時(shí)，打擊囤地現(xiàn)象。

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也表示，房源緊缺是推高2009年房?jī)r(jià)的“元兇”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長(zhǎng)12.8%，竣工面積7.02億平方米，增長(zhǎng)5.5%，新開工面積11.54億平方米，增長(zhǎng)12.5%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，同比下降19.9%。由此可見，開發(fā)建設(shè)增速明顯低于商品房銷售增速，出現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求，部分大城市比較嚴(yán)重。

　　其二，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。提高經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的比例。“上述兩個(gè)方面同等重要，不可偏袒任何一方面。”顧云昌強(qiáng)調(diào)。

　　李開發(fā)告訴《投資者報(bào)》，2009年“兩會(huì)”前，曾給政府遞交過一份《國家住房建設(shè)制度建議稿》，“這份建議稿后來反響很大。同樣，今年我們也交了一份學(xué)者版的建議稿，很符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。”其中第3與第39條跟顧云昌持類似觀點(diǎn)。

　　第3條建議，堅(jiān)持住房的基本保障制度與住房商品化相結(jié)合的方針。國家制定政策保障人民群眾的基本住房需求，同時(shí)支持人民群眾積極創(chuàng)造條件改善住房條件，通過住房商品化市場(chǎng)滿足自己的住房需求。

　　第39條則建議，國土出讓管理部門與建設(shè)管理部門應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)單位簽訂開發(fā)工期合同，限期建成上市。國家通過建設(shè)土地增值稅來約束房地產(chǎn)開發(fā)單位延緩開發(fā)、囤地升值的行為，對(duì)其地價(jià)升值的部分征收60%的增值稅。

　　此外，李開發(fā)還建議，外國人在中國經(jīng)商與投資滿一年的，購房享受國民待遇。同時(shí)，“國家住房建設(shè)制度是我國城鄉(xiāng)居民住房保障的基本制度，建議可依據(jù)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況每五年修訂一次，并在合適的時(shí)候更名為《住房法》。”